Většinu lidí začne zajímat, jak se tržně ocení jejich nemovitost hlavně ve dvou fázích jejich života:
- když dostanou příležitost nějakou jejich nemovitost prodat,
- když se začínají o nějakou nemovitost zajímat, tedy chtějí koupit.
Ti, kdo na svých internetových stránkách uvádějí, že oceňují nemovitosti, anebo dělají odhady nemovitostí a dále již v popisu nemají nic, anebo že to je jejich nějaké tajemství, tak zcela jistě neví, anebo neumí, se v těchto poměrně logických výpočtech vyznat. Může se to jevit, že tyto výpočty jsou moc složité anebo vědecké, ale obecně stanovené postupy jsou zřejmé.
Nemovitost by se měla vždy ocenit třemi základními oceňovacími metodami – nákladovou, výnosovou a porovnávací.
Nákladová metoda
Nákladová metoda vychází z nákladů, které by byly zapotřebí k pořízení obdobné nemovitosti v určitém čase. U této metody ocenění se pracuje se základními mírami nemovitosti jako – obestavěný prostor v m 3 , užitný prostor objektu v m 2 , zastavěná plocha, délka liniových staveb apod.
Existují 4 základní metody, ale většinou se používá metoda podle THU – technicko-hospodářských ukazatelů (vycházející ze statistických aktuálních cenových ukazatelů ve stavebnictví, dle jednotlivých druhů staveb a konstrukcí) což je obdoba druhé, nejvíce používané nákladové metody, a to podle Oceňovací vyhlášky 441/2013 Sb. bez použití koeficientu prodejnosti (dnes koeficientu polohy a trhu tzv. pp). V obou případech mimo novostaveb se výpočty ponižují o tzv. opotřebení, tj. poměrem mezi stářím stavební konstrukce a její další životností. Výsledkem tohoto ocenění je nákladová cena neboli věcná hodnota nemovitosti.
Metoda porovnávací
Metoda porovnávací nebo také komparativní (multikriteriální, monokriteriální, přímé a nepřímé) pak oceňovanou nemovitost porovnává s jinými nabízenými nemovitostmi v daném místě, které jsou si co nejvíce podobné. Nejpřesnějšího výsledku je možné dosáhnout při porovnání s výslednými kupními cenami, což je také nejvíce pracné a velmi náročně pro zjištění takto zrealizovaných prodejů a zjištění technického stavu jednotlivých konstrukcí, opotřebení a příslušného vybavení nemovitostí. Na trhu se prodávají aplikace, které se na tuto metodu odvolávají, ale hlavní problém těchto aplikací je právě zjištění výše jmenovaných koeficientů úprav stavu porovnávaných objektů. Většinou se proto vychází z aktuálních nabídek nemovitostí a ceny se upravují o případné nadhodnocení. Zde je také důležité toto nadhodnocení správně určit, a proto odhadci s vázanou živností, kteří jsou zároveň realitní makléři a nemovitosti opravdu reálně prodávají, mají jednoznačně velkou výhodu. Tato výhoda spočívá v tom, že za jejich stanovenou tržní cenu (obvyklou cenu) se prodej také zrealizuje.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je poslední obecně uznávanou metodou. Na nemovitost se dívá jako na investici, která jeho majiteli přináší pravidelný výnos (nájemné). V této metodě ocenění nemovitosti se počítá s čistým výnosem, tj. výnosem upraveným o náklady na opravy a udržování nemovitosti, pojištění, daň z nemovitostí a ostatních nákladů souvisejících s provozem pronájmu nemovitosti. Tento čistý výnos se nakonec vydělí mírou kapitalizace výnosů. Ta se stanovuje podílem ze skutečných prodejů jednotlivých typů nemovitostí a jejich bývalých skutečných čistých výnosů (upravených nájmů).
Rekapitulace tržního ocenění, anebo také stanovení ceny obvyklé, je součástí každého oceňovacího odborného posudku. Odhadce s vázanou živností podle jednotlivých typů nemovitostí se přiklání k určité oceňovací metodě více či méně. Obecně platí, že pokud existuje v daném místě trh s obdobnými nemovitostmi, pak se více přiklání k porovnávací metodě. Pokud se nemovitost dlouhodobě pronajímá, přiklání se k výnosové metodě ocenění. Pokud se s obdobnou nemovitostí neobchoduje a zároveň ji není možné ani pronajmou, přiklání se k nákladové metodě. Existují i procentuální doporučení k daným typů nemovitostí, jak se přiklonit k jednotlivým metodám ocenění nemovitostí.
Vzor takového odborného ocenění tržní cenou (cenou obvyklou) najdete zde.
